2024年房地产市场展望：政策利好与市场调整共存

根据中指院的统计数据，2024年元旦假期（2023年12月30日至2024年1月1日）期间，40个代表性城市的日均房地产成交面积较之上年元旦假期下滑超过20%。市场分析人士指出，由于各地的推盘力度普遍一般，营销活动大多保持在节前的冲刺水平，除少数项目表现亮眼外，多地房地产市场反应平淡，市场分化趋势加剧。

尽管2023年三季度以来，一系列旨在提振楼市的政策陆续出台，但其效果仍需时间来显现。目前，房地产市场正处于深刻的调整阶段，百强房企的销售额出现了明显的下降。中指院的数据显示，2023年TOP100房企的销售总额达到了62791亿元，同比下降了17.3%。

专家普遍认为，2023年的房地产市场整体仍然面临压力，重点房地产企业的销售呈现“前高后低”的态势。克而瑞的分析师指出：“自下半年以来，市场基本上在低位徘徊，由于预期支持不足，企业推出新盘的积极性降低。尽管年底各大房企加大了供应量和营销力度，但楼市的复苏势头仍然不足，销售端也未出现显著改善。”

在市场的深度调整中，2023年销售额达到千亿的房企数量继续减少。根据中指院的数据，该年有16家房企的销售额超过了千亿，较上年同期减少了4家；销售额超过百亿的房企有116家，较上年同期减少了14家。另据克而瑞的统计，2023年百强房企中，有近七成的企业累计业绩同比下降，其中31家的同比降幅超过了30%，而民营房企在其中占据了27家。

中指研究院企业研究总监刘水表示：“2023年，国有房地产企业和央企的销售业绩展现出了较强的韧性，而民营房企则受到了市场调整的较大冲击。在TOP50房企中，销售额实现正增长的主要是国有和央企，部分国有房地产企业和央企的销售额排名也有了明显的提升。”

海通证券的统计数据显示，从2023年1-12月的累计操盘金额来看，前50强房企中有13家较2022年同期实现了正增长。其中包括中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产、保利置业、大华集团等，而联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增长率均在20%以上。

值得注意的是，2023年的TOP10房企以国有和央企为主。从销售金额来看，保利发展、万科、中海、华润、绿城中国、招商蛇口、碧桂园、建发房产、龙湖集团、金地集团位居前十。同时，TOP10房企的销售额排名也发生了较大变化。保利发展跃居首位，销售额较第二名高出约500亿元。而部分房企由于经营问题，排名明显下滑，如碧桂园的销售额排名下降了6位。

尽管销售规模在下降，但百强房企的拿地规模仍在增长。中指院的数据显示，2023年TOP100房企的拿地总额达到了13206亿元，拿地规模同比微增1.8%，增速由负转正。刘水解释道：“12月份，地方政府加快了土地供应节奏，房企的拿地规模也随之扩大。年底的拿地热潮使得全年TOP100房企的拿地金额同比实现了正增长。”在这一过程中，国有和央企以及地方国资企业仍然是拿地的主力军。2023年TOP100企业中，这些企业的数量和金额占比均接近80%。从新增货值情况来看，中海地产、保利发展、华润置地分别位居前三位。

事实上，2023年的政策环境不断优化、释放利好信号以及监管层对房地产企业合理融资需求的支持等措施在一定程度上提振了市场信心。据中指院统计该年全国超过200个省市（县）对房地产政策进行了优化调整出台了超过670次调控措施。12月份就有48个省市（县）出台了55条政策保持了一定的政策频率。北京和上海等地降低了首付比例和贷款利率并优化了普通住宅的认定标准。

随着中央经济工作会议释放出积极信号以及全国住建工作会议明确了2024年房地产政策的发力方向稳定房地产市场、构建房地产发展新模式成为重点任务之一。会议进一步强调了要“下力气建设好房子在住房领域创造一个新赛道”。

多位专家预测在宏观经济向好及支持政策的综合影响下2024年房地产企业风险出清的速度将加快。中指研究院市场研究总监陈文静表示：“短期内房地产市场仍面临调整压力预计供需两端政策在2024年将继续发力。在供给端预计将继续支持房企合理融资需求同时加快推进关键工程建设各项政策协同发力有望推动房地产市场在2024年逐步筑底企稳。”