戴德梁行：大宗交易市场成交量达三年内次高水平，信心依然坚挺。

2022年12月28日，戴德梁行对上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行了综合性的回顾和分析。

上海写字楼市场在2022年显示出强劲的韧性，尽管供应量环比上升，但全年仍有81万平方米的甲级写字楼项目进入市场，分布在3个区域的5个板块，共涉及11个项目。其中，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块的供应较为活跃，静安核心区和徐汇核心区也推出了新的项目。然而，2022年上海写字楼市场的净吸纳量为63万平方米，环比去年下滑了55.6%。尽管在今年二季度受封控政策影响交易量明显下降，但三季度解封后交易量有所复苏。然而，四季度随着防疫政策再次放宽，交易再次受到影响并回落。该市场的甲级写字楼空置率为16.7%，比去年上升了0.72%，其中核心区和新兴区的空置率分别为11.21%和23.92%。2022年，上海甲级写字楼的平均租金略微下降，至每平方米每天8.14元，同比微跌0.37%。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，随着防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐。预计2023年上海写字楼市场将迎来后疫情时代的春天。上海将继续推动创新驱动发展，加强高端产业引领，积极布局未来产业创新高地，目标是到2035年形成若干领跑全球的未来产业集群，健康、智能、能源、材料等行业也将迎来新一轮发展机遇。

对于大宗交易市场，2022年全年共实现了774亿元的交易额，同比下降27%。受全球政治动荡、俄乌战争以及通货膨胀等因素影响，加之美联储加息导致境外融资成本上升，上半年上海疫情封控加剧经济负面影响，市场整体表现低迷，交易情绪不高。尽管受到三方因素的影响，上海大宗交易市场成交额有所下滑，但市场信心和成交活跃度依然存在，全年成交额仍稳定在750亿元左右，达到近三年内的次高水平。

在具体物业类型方面，2022年办公/研发办公仍稳居市场首位，成交总额达577.4亿元，占比约75%。其中，内资买家以投资为主，更青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业以抵抗通货膨胀。工业/物流市场依然受到市场追捧，成交占比约为13%，同比上涨了7%。

买家方面，内资买家继续主导市场，占比达66%，但外资买家的占比逐步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上升至66%；自用买家主要集中在金融和TMT行业，其中金融企业在自用型买家交易总额中贡献过半份额，表现强劲，对比2021年成交金额几乎翻倍；而TMT企业的表现相对较弱，成交金额较2021年缩水近一半。

展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，随着长达3年的疫情管控和市场经济复苏双重利好的结束，2023年将成为大宗交易触底反弹的一年，预计成交总金额将重回千亿规模。随着中国全面扩大开放、恢复国际交流并聚焦经济发展，办公、零售及酒店类型物业有望涅槃重生。国家对房地产市场推出多重利好措施，推动其重回支柱行业，内资买家受政策影响将加速抢占市场份额。预计将有多单新经济类REITs成功发行，商办类REITs也将于明年进入试点阶段，为投资人提供全新退出渠道，长租公寓、产业园和商办类型物业将备受青睐。