2023年10月中国房地产市场深度调整：新房价格环比上涨，二手房压力持续

2023年10月，中国房地产市场仍在深度调整过程中。根据中指院公布的百城房价指数，100个城市的新建商品住宅平均价格环比上涨0.07%，涨幅较9月扩大0.02个百分点。然而，从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，41城环比下跌，13城持平。

分析人士指出，10月新房价格的环比上涨与市场供应及成交结构有关。房企10月推盘量有所下降，但受部分城市优质改善项目入市带动效用影响，百城新建住宅价格环比继续上涨。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格未能止跌，但同比跌幅收窄至0.02%。分城市来看，10月一线及二线城市房价同比上涨，涨幅分别为0.37%和0.01%；三四线代表城市房价同比下跌0.6%，该梯队内近8成城市房价同比下跌。

然而，新房市场的表现并未能扭转二手房市场的颓势。据统计，10月全国百城二手住宅平均价格环比下跌0.45%，跌幅较9月扩大0.01个百分点，已连续18个月环比下跌；同比跌幅扩大至2.88%。从涨跌城市个数看，仅有2个城市环比上涨，98城环比下跌，二手房价环比下跌城市数量连续5个月超过90城。同比来看，全国百城二手住宅平均价格同比2.88%，跌幅较9月扩大0.29个百分点。

分析人士认为，当前政策层面的弹性空间已经很小了，大部分城市已经完全取消了限制性政策，仅剩几个核心城市还有“取消限购”、“取消限价”等优化空间。在宋红卫看来，按目前楼市情况，通过加强销售去化，可较为全面、充分化解房地产行业所面临的风险。

展望未来，业内人士认为接下来在支持需求端，未来有望继续出台扶持性政策。陈文静认为，接下来一线城市有望放松非核心区域限购、降低首付比例、下调房贷利率加点数以及优化交易税费等，部分核心二线城市有望全面放松限制性政策。同时，若超大特大城市城中村改造能加速推进，房地产市场下行压力预计能得到一定缓解。

值得注意的是，在10月30日至31日的中央金融工作会议上，对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。会议提到因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。宋红卫认为本次金融工作会议即提到了未来的房地产发展新模式，今年提出的城中村改造以及最近具有“二次房改”意义的14号文，也就是《关于规划建设保障性住房的指导意见》很可能是新战略中的重要一环。