一线城市楼市政策预期松绑，市场反应待观察

近一周内，广州和深圳两大一线城市先后出台了多项楼市新政，涉及降低二套房首付比例、调整普通住宅标准、提高公积金贷款比例、放宽土地拍卖限价等措施。这些政策的调整预示着一线城市房地产市场的政策正在发生新的变化。

其中，深圳的新政重点在于调整普通住宅标准和降低二套房首付比例。调整后，二套房首付比例统一为40%，相比之前的70%或80%有了明显降低。

而广州则在新挂牌的黄埔区地块中取消了土地上限，并实施了“认房不认贷”的公积金政策，公积金贷款首套房最低首付比例为20%。

这些新政的出台引发了市场对一线城市楼市松绑的强烈预期。特别是深圳作为先行先试的城市，其政策落地后的效果将成为北京和上海跟进的重要依据。如果深圳市场热度出现明显提升，那么北京和上海跟进的预期会进一步增强。

事实上，今年上一轮一线城市松绑潮就是从广深开始的。8月30日，广州宣布执行认房不认贷政策，打响了一线城市认房不认贷的第一枪，随后深圳、上海、北京也相继跟进。

受访专家认为，由于广州和深圳市场的压力更为突出，所以政策落地速度及力度均大于北京和上海。

“现在上海和北京市场成交出现回落，上一波认房不认贷的政策效应已经基本释放，需要新一轮政策的支持。”镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者，估计上海和北京也将跟进深圳和广州的相关政策。

克而瑞数据显示，今年10月北京新房成交面积50万平方米，环比下降11%，同比降幅超过40%；上海新房成交53万平方米，环比下降31%，同比降幅达6%。二手房方面，中原地产研究院统计数据显示，10月北京二手房住宅网签10653套，环比下降25.3%，同比下降5%。上海10月份共成交二手房1.33万套，环比下降13%，同比下降19%。

“从北京和上海10月新房及二手房成交量环比明显下滑的背景来看，北京和上海后续跟进调控政策的概率较大，并且很有可能在11月底和12月初就会有新政策落地。”张波告诉记者。

其进一步表示，北京和上海的政策工具箱中目前已使用的政策工具较少，大量的工具并未被使用。北京除执行认房不认贷外，上海仅降低了金山、临港等少数片区的限购门槛。

分析人士表示，从两城政策工具箱来看，降低限购门槛、降低二套首付、调整普通住宅标准等大招均未被使用。

而两城的楼市政策接下来是否会出现调整值得关注。财联社记者此前从知情人士处获悉，北京市住建委或计划放松部分郊区限购目前已将相关方案进行上报或将于年底前出台相关政策政策放松预计仅限于个别郊区

对于下一步的政策预期张波认为北京和上海下一步可能会调整普宅标准和外围区域限购像深圳大幅度下调二套房首付比例这类政策出台会较为保守

据悉当前北京和上海执行的是2014年出台的普宅非普宅标准根据中指院数据2023年上半年北京四环至五环五环至六环六环外新建商品住宅成交套总价均值分别达到843万元673万元420万元而上海内环内内外环之间外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元1218万元518万元均明显高于普宅标准线按现行标准购房者购买的住房多属于非普通住宅首套二套的首付比例均较高基于此多位专家认为北京和上海的普宅认定标准调整具备可能性。