深圳土地拍卖规则变化：竞现房销售成为首宗

深圳作为楼市的风向标，近日在土地拍卖规则方面出现了一项重大变化。7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌了三宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙和宝安新安，总起始价达到了46.32亿元，将于8月2日开始拍卖。

引起市场关注的是，宝安新安地块的竞标条件部分从过去的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，这成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。

这块地块的土地建筑面积为8.23万平方米，起始价为29.62亿元，最高限制地价为34.06亿元。其中，现房销售的最高限制建筑面积为3.552万平方米，占比超过了40%；住宅部分的平均销售价格不得高于8.86万元/平方米（不含室内装修）。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前的工作重点之一是“保交付”，现房销售可以避免烂尾风险，因此现房销售面积占比越高，项目完成的可能性就越高，对买家来说也更安全。然而对于房地产企业来说，资金压力肯定会更大。通常情况下，如果行动迅速，拿地后半年多就可以开始预售；而现房销售则需要等待一年半到两年才能实现资金回笼。

卢文曦指出，“竞现房销售面积”的做法有利于避免一线城市土地市场过热。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，“这类政策的出台将更加有利于资金成本较低的国企、央企和稳健运营的优质民企。”现房销售对房地产企业的资金成本考验较高，但它也是推动我国房地产企业向低杠杆模式转型的一种途径。

张凯进一步表示，我国房地产市场正在向高质量发展转型，由过去的“高周转、高负债、高杠杆”三高模式转变。借鉴国外房地产行业发展经验，像新加坡、美国和日本等国家的房地产企业都采取了低杠杆经营模式。

今年6月27日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”的模式，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。而今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议也明确指出，有条件的房地产项目可以进行现房销售。继续实行预售的项目必须加强资金监管，防止资金抽逃，避免新的交楼风险。

在此之后，由国务院主办的中央直属党报《经济日报》于2月8日发布了一篇题为“大力推动商品房现房销售”的报道。文章指出，主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。文章还称，当前，推进商品房预售制度逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。

作为改革开放的先行试点城市，深圳在现房建设方面必然要进行一定的探索。事实上，近年来，北京、上海、海南、西安、福州、合肥、宁波等地的土地拍卖公告中都曾提出“竞现房销售”的条件。

从全国范围来看，现房销售是否会加速发展？

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前全国现房销售占比约为14%，而在保交付难度较大的城市中，现房销售占比更大。

他表示，“并不是要迅速扩大现售占比，当前的地产市场不支持大规模开展现售。然而，在未来一段时间内，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商可以选择现售或预售，购房者也有相应的选择权。当然，政策会支持现售，例如在金融政策、规划政策和报建政策等方面会倾斜。”