房地产市场转型调整中：销售下降但政策利好带来修复动力

根据最新数据，目前房地产市场仍然处于转型期的调整中。国家统计局公布的数据显示，今年1-10月份，全国商品房销售面积达到92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。

为了应对房地产市场的形势，党中央和国务院已经采取了一系列重要措施。近期，相关部门密集出台了一系列优化调整政策。从10月份的数据来看，房地产开发投资和商品房销售额等指标出现了一定的边际改善迹象。

截至10月末，商品房待售面积达到64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长了19.7%。然而，由于销售端恢复不及预期等因素的影响，房企的投资意愿仍然处于低位。

根据统计局的数据，今年1-10月份，全国房地产开发投资达到95922亿元，同比下降9.3%；其中，住宅投资为72799亿元，下降8.8%。房屋新开工面积达到79177万平方米，下降23.2%；其中，住宅新开工面积下降23.6%。

万科集团董事会主席郁亮此前曾表示，中国每年住房需求大约在11亿-12亿平方米左右，这是一个合理的需求量。然而，今年市场有所下跌，住宅新开工面积大概不会超过7亿平方米，差不多回到2006年的水平。不过，他相信住房需求不会消失，市场自身会滋生向上修复的动力。

目前，房企资金压力、销售压力和既有库存规模相对较大等问题使得开发投资指标处于低谷。不过，近期一些政策释放的利好消息，包括取消地价上限、发力“三大工程”等，或将有效提振开发投资的信心。

在资金方面，房企到位资金累计同比已经连续20个月下降。1-10月份，房地产开发企业到位资金达到107345亿元，同比下降13.8%，降幅扩大0.3个百分点。分类型来看各类资金仍然维持降势趋势，其中国内贷款和自筹资金累计降幅收窄，而定金及预付款、个人按揭贷款的降幅最为显著。

从目前情况来看行业到位资金压力仍然较大受到销售回款以及融资难等因素的拖累短期内行业资金面改善承压。后续政策端对房企的融资支持力度仍有待加强尤其是在扩大融资惠及范围上应一视同仁满足房企合理融资需求。

在限制性政策方面目前多数城市政策已相对宽松。10月杭州、上海部分区域优化限购政策上海、北京先后优化首套公积金贷款认定标准多地执行公积金首套房“认房不认贷”。11月以来各地继续调整需求端政策如昆明全面取消了限购、限售广州公积金贷款执行“认房不认贷”等。

另外近期中央及监管部门多次提及加快“三大工程”建设配套措施有望加快落地供需两端政策发力有利于促进房地产市场平稳运行。

“从长期来看目前人均GDP刚刚超过1.2万美元城镇化率也还有较大提升空间应该讲整体上住房刚性需求和改善性需求依然较大。未来随着各地区、各部门进一步深化落实房地产有关政策房地产发展新模式逐步建立将促进房地产市场的平稳健康和高质量发展。”刘爱华表示。