关于印发《泸州市商品房预售资金监管办法》的通知

2023-11-06

泸州市商品房预售资金监管办法

为加强商品房预售资金监督管理，确保商品房预售资金专款专用，顺利推进房地产开发项目建设，维护商品房交易双方当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16 号)《最高人民法院住房和城乡建设部关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第一章 总则

第一条本办法适用于本市中心城区建设用地范围内商品房预售资金的存入、使用及其监督管理。

第二条本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业(以下简称“开发企业”)将依法取得《商品房预售许可证》的商品房(不含车库、车位，下同)出售时，由购房人按《商品房买卖合同(预售)》约定支付的全部房价款，包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款(包括商业按揭贷款、住房公积金按揭贷款，下同)等购房款。预售资金以《商品房预售许可证》为单位进行监管，一个监管项目是指一个《商品房预售许可证》批准预售的所有商品房。

第三条按照“谁审批谁监管”的原则，由住房城乡建设行政主管部门负责商品房预售资金监督指导管理工作。市住房城乡建设行政主管部门负责指导全市商品房预售资金监督管理工作，具体承担江阳区和龙马潭区中心城区建设用地范围内商品房预售资金监督管理工作。江阳区和龙马潭区住房城乡建设行政主管部门按照商品房预售许可审批权限负责本辖区范围内商品房预售资金监督管理工作。纳溪区住房城乡建设行政主管部门负责本辖区范围内预售资金监督管理工作。中国(四川)自由贸易试验区川南临港片区管委会(以下简称“管委会”)负责本辖区范围内开发项目预售许可审批和商品房预售资金监督管理工作。

第四条开发企业应当自行选择本市范围内符合条件的商业银行作为商品房预售资金监管银行(以下简称“监管银行”)。

第五条中国人民银行泸州市中心支行(以下简称“人行泸州中支”)履行对银行结算账户的监督管理职责，负责指导银行做好监管账户管理工作。

第六条中国银行保险监督管理委员会泸州监管分局(以下简称“泸州银保监分局”)负责对商业银行合规发放按揭贷款、预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第二章 监管协议签订和专户设立

第七条开发项目办理商品房预售许可应达到以下形象进度条件：中高层(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面一层；高层(十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面三层；超高层(建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面十层。

开发企业原则上按照一个预售许可申请对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户(以下简称“监管账户”),监管账户名称为“开发企业名称’加‘预售资金监管专户”字样。住房公积金按揭贷款放款账户同步作为监管账户，专项用于发放公积金按揭贷款。

第八条开发企业与住房城乡建设行政主管部门或行政审批主管部门(以下简称“监管机构”)和监管银行签订《泸州市商品房预售资金监管协议》(以下简称“《监管协议》”)。《监管协议》应当包括开发企业名称、监管项目名称和坐落、监管账户名称、账号和开户银行信息、监管项目范围、预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务、违约责任、争议解决方式和其他相关事项等内容。

第九条开发企业应在商品房销售现场显著位置公示监管账户信息，在《商品房预售许可证》上载明并同步在门户网站对监管账户信息进行公示。在《商品房买卖合同(预售)》中载明预售资金监管银行、监管账户等信息。

第十条监管项目原则上不得变更预售资金监管银行。确需变更监管银行的，开发企业需与监管机构和监管银行协商一致。《监管协议》终止并签订新的《监管协议》后，原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

第三章 预售资金存入

第十一条监管项目预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》批准的预售面积计算核定，具体计算标准为：砖混结构2500元/平方米，框架结构2800元/平方米，剪力、框剪结构3000元/平方米。此外为非重点监管资金。

第十二条开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当按本办法第十三条、第十四条、第十五条规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户；监管账户内的资金达到重点监管额度后，超出监管额度的资金可由开发企业提取使用。

第十三条开发企业应当引导购房人通过POS 机、转账、现金等方式将商品房预售资金全部直接存入监管账户。开发企业及其委托机构不得将预售资金存入除监管账户外的其他账户。

第十四条购房人将预售资金存入监管账户后，监管银行应当将入账信息实时上传至商品房预售资金监管系统。通过按揭贷款方式购买的，按揭贷款银行应审核首付款入账金额不得低于人民银行规定的首付款比例；通过一次性付款购房或分期付款购房的，按照合同约定的时间节点存入。每套房屋入账金额与《商品房买卖合同(预售)》约定入账金额相匹配时，方能办理该套房屋《商品房买卖合同(预售)》网签备案。

第十五条监管项目按揭贷款合作银行应将监管账户作为按揭贷款发放账户，应当把网签备案合同作为受理购房人申请按揭贷款的依据。购房人申请按揭贷款的，开发企业应将监管账户提供给按揭贷款银行作为按揭贷款发放账户；按揭贷款合作银行应在《购房人借款合同》中明确将按揭贷款直接发放至对应的监管账户，并在受理按揭贷款时审核首付款足额缴存至监管账户的凭证。

第十六条对监管账户出现不明资金入账的，监管银行应于 5个工作日内完成查实工作。对查实后应进入监管账户的资金，监管银行应及时将信息关联至对应房屋；对查实后不应进入监管账户的资金，可由开发企业申请原路退回或划转至指定账户。

第四章 预售重点监管资金使用

第十七条商品房预售重点监管资金不同于开发企业自有资金，应当专款专用，必须用于项目有关的工程建设，包括项目建设必须的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。在商品房完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自划扣；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第十八条监管项目工程建设形象进度达到拨付节点后，开发企业按照本办法第十九条、第二十条相关规定向监管机构申请拨付使用。

第十九条开发企业根据监管项目工程进度向监管机构申请拨付重点监管资金。具体拨付节点和拨付标准如下：

(一)主体工程按每四层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付，首次拨付节点不得早于地面一层形象进度完成，至封顶节点可累计拨付重点监管资金总额的75%;

(二)主体结构分部工程验收完成后，可拨付重点监管资金总额的5%;

(三)建筑节能分部工程验收完成后，可拨付重点监管资金总额的5%;

(四)竣工验收备案完成后，可拨付重点监管资金总额的10%;

(五)房屋所有权首次登记完成后，可拨付重点监管资金总额的5%。

在完成房屋所有权首次登记前，监管项目累计拨付重点监管资金不得超过应监管金额的95%。市住房城乡建设局可根据实际情况对监管项目重点监管额度、拨付节点及比例进行动态调整。

第二十条开发企业申请拨付预售监管资金，应提交以下资料：

(一)申请主体工程至封顶节点拨付的，提供施工合同、预测绘报告、施工单位或监理单位出具的工程进度表；

(二)申请主体结构分部工程验收和建筑节能分部工程验收节点拨付的，提供施工单位或监理单位出具的工程进度表、相关质量责任主体单位出具的验收合格资料；

(三)申请竣工验收备案完成节点拨付的，提供竣工验收备案资料；

(四)完成房屋所有权首次登记的，提供不动产权登记资料；

(五)需要提交的其他相关资料。

第二十一条监管机构自受理拨付申请之日起5 个工作日内完成审核手续。符合拨付条件的，监管机构应当在泸州市商品房预售资金监管系统中发出“预售资金拨付通知”指令，监管银行收到指令后，应当在1个工作日内完成拨付。

第二十二条开发企业与购房人协商一致取消商品房交易的，由开发企业向监管机构提出退款申请。监管机构审核确认后向监管银行出具预售资金退款通知书，监管银行应当在1个工作日内将相应预售资金拨付到购房人银行账户。

第二十三条开发企业出现下列情形之一的，由监管机构责令其限期整改，在完成整改前暂停拨付预售资金。

(一)未按本办法规定存入或使用预售资金的；

(二)提交虚假材料骗取预售资金的；

(三)违反商品房预售资金监管规定的其他行为。

对逾期未整改到位的，对开发企业予以信用扣分处理；情节严重的，暂停办理开发项目商品房预售许可、暂停办理网签备案、暂停提取使用非重点监管资金。

第五章 预售资金监管

第二十四条监管项目重点监管资金总额及拨付比例与开发企业信用等级挂钩。

第二十五条市住房城乡建设局、人行泸州中支和泸州银保监分局共同推动商品房网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款数据信息共享。

第二十六条监管银行应建立健全商品房预售资金监管信息台账，通过专有系统设立监管项目分户明细及收支账，及时对帐，确保账实相符。监管银行严格按照《监管协议》和有关规定做好监管账户管理，对发现开发企业存在违规挪用预售资金的，应当停止拨付，并立即告知监管机构。监管银行违反《监管协议》的，监管机构按照《监管协议》和有关规定处理。对擅自拨付预售资金部分，由监管银行负责追回资金，无法追回的依法承担相应责任。