城市更新：从1.0到3.0：北京的经验和未来趋势

城市更新需求一直存在于国内大中型城市的发展过程中，它是城市规模化发展到特定阶段的刚需。在日前举办的“专业资管赋能商办楼宇价值重塑”发布会上，第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示。

城市更新不仅是楼栋改造或片区街区改造，更包括文物保护单位改造等更广泛的概念。通过改变旧有建筑物的形态，使其更符合市场需求，能够获得更稳定的收益，让大众受益。温书阅以北京市场为例，将城市更新分为1.0、2.0和3.0三个时代。1.0时代是单一方向的更新，以高租金高收益的写字楼为主；2.0时代则更加多样化，包括综合体和商业等业态；而3.0时代则是城市更新的新阶段。

《北京市城市更新条例》于今年3月1日起正式施行，适用于北京市建成区内城市空间形态和城市功能的优化调整。包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等五大类12项更新内容。温书阅表示，北京这座城市的核心区呈发散型向外发展，内城老建筑的地段价值越来越高，但其又不能承载现在的运营理念。因此，城市更新需要重新焕发青春，让城市核心区功能更加丰富。

城市更新的关键要素涉及政策指引、更新主体选择、资金来源确定、改造和提升与赋能、空间运维与处置。温书阅认为，旧有城市更新模式已经面临诸多挑战与困扰。例如，虽然北京出台了一部有关城市更新的条例，但在实际操作中仍存在缺乏系统的法律法规和顶层设计等问题。

越来越多的基金方或建筑业主重视前期可行性研究，谨慎选择更新主体，理清参与对象及相关利益关系。此外，除了政府投资，城市更新还需要财税、金融、融资等方面的支持。改造主体的物质、空间、环境的具体处置及伴随此过程所产生的问题需要得到解决；专业的空间运营和有序的后期维护仍不普及、不专业。

北京城市化进程已经进入以存量为主导的新阶段，城市更新也需要深度挖掘现代新消费群体的消费理念、消费结构和消费能力。温书阅表示，城市更新还需要更加精准的客群分析和项目定位。例如在写字楼方面，互联网企业选址很多都是95后的年轻人在负责工作，而且很多公司已经从固定的办公工位改为非固定的办公形式，以及加入ESG等环保概念等。因此，城市更新需要创新增值服务，加入科技感等元素，以符合楼内客户的需求。

温书阅总结了城市更新模式的趋势：更加注重统筹理念下的综合性更新；更加注重商业模式创新与商业空间赋能；通过城市更新推动社会融合与片区治理；以科技创新为引领，加快高端化、智能化、绿色化升级改造；更加突出以人为本，增进民生福祉。

“城市更新不仅是这几年，在未来依然会是展示城市规划、助力经济增量的一个重要领域。”温书阅表示。