中海物业中报：优势凸显，上半年多项指标增长

中国国企中海物业集团有限公司（以下简称“中海物业”，股票代码2669.HK）成为今年港股上市物业企业中首家披露中期财报的龙头企业，展现出多项指标的增长趋势。

在整个房地产行业走低的情况下，国有物业企业在物业市场中的竞争优势明显增强，上半年业绩普遍表现出色。

第三方项目占比达74.5%

在收入方面，中海物业继续保持增长势头。2023年上半年中期业绩报告显示，中海物业实现收入达71.63亿港元，较去年同期增长23.2%，尽管房地产行业整体呈下行态势。

截至6月底，中海物业的管理服务收入占据总收入的72.1%，增长17.7%至51.63亿港元，这主要源于承包合同中受管辖面积的增加，以及非住户及住户增值服务业务的增长。

截至6月底，中海物业已进驻154个城市，管理物业项目达1818个，受管面积达3.63亿平方米，较2022年同期增长10.5%，较去年年底增长13.4%。

值得注意的是，今年上半年，公司新增的受管面积达到4300万平方米，其中74.5%来自独立第三方，相关合同金额为17.82亿港元。在新增项目中，住宅项目占44.8%，合同金额为15.38亿港元；非住宅项目占55.2%，合同金额为14.29亿港元。与2022年新增项目相比，非住宅项目的面积占比增至31.8%。

截至6月底，来自独立第三方及非住宅项目的受管面积占比分别从2022年的32.8%、24.2%，增至37.8%及28.2%。虽然独立第三方业务和非住宅业务均实现了增长，但其占比仍有较大提升的空间。

毛利率反弹，增值服务待提升

近五年来，中海物业的毛利率持续下滑，但今年上半年终于实现了微小的反弹。

2018年至2022年期间，中海物业的毛利率分别为20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%。今年上半年，公司毛利率小幅上升至16%，较2022年同期上升0.9个百分点。

毛利率的上升归因于公司直接经营成本增速低于收入增速，上半年的直接经营成本仅增长21.9%，达到60亿港元，而2022年为49亿港元。这一改善部分源于加大了分包力度并优化了人力资源结构，以提升生产能力和成本效益。同时，去年同期出于应对新冠疫情而增加的额外成本在今年上半年并未产生。

类似于大多数物业企业，中海物业也看好增值服务业务。公司董事会主席张贵清表示，中海物业目前拥有800万业主，将在轻资产平台的基础上发展社区增值业务，充分利用与业主和合作伙伴之间的社会资源。尽管公司的非物业管理服务收入目前占比不到三成，但增值服务领域仍有较大的增长潜力。

汇丰研究报告指出，中海物业上半年表现强劲，从长远来看，有望在2021至2025年期间实现整体增长。政策刺激对房地产行业将产生关键的催化作用。

鉴于第三方拓展速度超出预期，小区增值服务收入贡献超出预期，汇丰预测中海物业在2023至2025年期间的收入将增长约6%。在不同的收入结构和经营效率改进下，公司的基本物业管理服务毛利率也有轻微的上调，2023至2025年分别上调0.2至0.4个百分点，达到6%、8%和9%。

国有物业企业优势凸显

与中海物业类似，已经发布中期报告的其他国有物业企业也呈现出业绩增长的趋势。

2023年上半年，央企保利物业收入约为71.41亿元，同比增长10.7%；毛利为15.11亿元，同比增长15.8%。

广州市国有企业越秀服务的中期报告显示，上半年总收入约为15.11亿元，同比增长38.7%。其中，非商业物业管理和增值服务收入约为12.1亿元，同比增长49.4%；商业物业管理和运营服务收入约为3.01亿元，同比增长7.7%。

张贵清认为，尽管整个房地产行业正处于下行状态，物业存量市场竞争尤为激烈，但每年仍会有10亿平方米的新增市场。公司和行业都在努力将注意力转向效益方面，尤其是在当前外部环境不稳定的情况下，效益变得更加重要。

在张贵清看来，尽管市场竞争激烈，但头部企业拥有更多机会，这是因为国有物业企业与地产公司存在关联，这为物业企业提供了巨大的支持。与此同时，国有物业企业能够继续受到央企地产公司的支持，而相比之下，民营企业可能面临更多不确定性。

对于物业企业来说，原则上收入将持续增长。杨熙表示：“尤其是在基本物业收入方面，只要服务不太差，不会出现大范围丢失客户的情况，收入就会持续增长。”

总的来说，国有物业企业在当前环境中的竞争优势日益凸显，尤其是在外部环境不稳定的情况下，投资者更倾向于选择相对稳健的央企物业企业。