受季节性因素的影响，7月整体房地产市场保持了稳定的底部行情。

受季节性因素的影响，7月整体房地产市场保持了稳定的底部行情。

根据国家统计局于8月16日发布的最新商品住宅销售价格数据，7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格上涨的城市数量减少，各线城市的商品住宅销售价格则保持稳中略降的态势。

在7月，仅京沪两地的新建商品住宅房价环比微涨，而一二线城市的新建商品住宅房价同比略有上涨。

具体来看，7月份一线城市的新建商品住宅销售价格环比持平，其中北京和上海环比分别上涨了0.4%和0.2%，而广州和深圳的价格则分别下降了0.2%和0.6%。而二线城市的新建商品住宅销售价格环比从上月的持平转为下降了0.2%。三线城市的销售价格环比下降了0.3%，较上月扩大了0.2个百分点。

在二手住宅销售价格方面，一线城市的环比价格下降了0.8%，降幅较上月扩大了0.1个百分点；二线城市的环比价格下降了0.5%，降幅同样扩大了0.1个百分点；三线城市的价格环比下降了0.4%，与上月相同。

从数据中可以看出，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市数量分别减少了11个和1个。

就同比数据而言，7月份一、二线城市的新建商品住宅销售价格同比分别上涨了1.0%和0.2%，涨幅较上月均有所回落；而三线城市的同比价格下降了1.5%，降幅较上月扩大了0.1个百分点。二手住宅方面，一、二、三线城市的同比价格分别下降了1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分别扩大了1.0、0.3和0.1个百分点。

就成交量方面来看，在供应受限的情况下，京沪等地的新房成交明显受到影响，而苏州、杭州和厦门等地的二手房成交同比下降较为明显。

总体而言，尽管根据往年的规律，7月通常会出现小幅下跌，但今年由于整体行情不佳，加上之前已经经历了连续四个月的下跌，7月份环比降幅仍在扩大，整体市场行情并不乐观。

克而瑞研究中心指出，各级别的城市均迎来了普遍下调的行情，尤其在上海市场。7月份上海的成交量出现高位回落，同环比下降明显。这一现象一方面是由于供应大幅减少，尤其是在外围地区；另一方面，整体成交热度也有下降趋势，房价下滑和收入压缩削弱了市场信心，再加上前期的需求释放，市场现在正处于一个阶段性的瓶颈期。

北京的情况与上海相似，7月份的供应主要集中在大兴区，刚需购房和刚需改善购房的动力减弱，因此整体成交量也不如2023年的月均水平。

从微观项目去化情况来看，与成交量下降相符，经历了年中大量推盘后，7月份房地产开发商的推盘积极性逐步降低，开盘量减少，营销也进入了一个较为平稳的阶段，因此各城市的去化情况下跌多于上涨。然而也有一些城市在去化方面逆势上扬，比如福州、天津、重庆等地。这与核心地区推盘比例上升密切相关，以天津为例，由于西青和天津中新生态城核心区域推出了更多优质项目，诸如城投水西东方天宸、宜禾半岛官邸、金地青云玖璋等项目的去化率均超过了60%。

就二手住房而言，需要注意的是，苏州、杭州和厦门等地的二手房成交同比下降幅度较大，都在30%左右。这些城市的降幅较大部分是因为需求下降导致成交减少，其中厦门尤为明显，累计同比已转为负增长；另一方面，与去年同期疫情形势好转后二手房集中成交造成的基数较高也有关。与之相比，深圳、佛山和东莞等城市的同比增长仍然保持正增长。

尽管市场指标面临压力，但这也预示着见底和复苏的可能性增加。

结合8月15日国家统计局发布的2023年1-7月份房地产开发投资与销售数据：

1-7月份，全国商品房销售均价为10584元/平方米，同比增速为9.2%，相比1-6月份的10601元/平方米有所收窄；全国商品房销售面积同比下降6.5%，相比1-6月份的-5.3%跌幅继续扩大；全国商品房待售面积同比增速为17.9%，当前待售面积已连续23个月同比呈正增长态势，说明去库存压力逐渐增大且持续时间较长。

与此同时，1-7月份，全国房地产开发投资额同比下降了8.5%。该指标总体上呈现出下降的趋势，与各地土地供应规模较小以及房企资金状况不佳等因素有关。

对此，易居研究院研究总监严跃进分析指出，虽然上述指标存在一些压力和问题，但基本都是老问题。在当前情况下，把握市场逻辑，充分利用政策工具箱，对于市场基本面的持续改善具有积极作用。

他指出，稳定房地产市场的关键是激活合理的住房消费需求。预计近期会出台各种购房政策，这些政策在客观上降低了购房门槛，也促进了购房需求的积极释放。随着销售端的回暖，将对其他房地产指标的进一步改善产生积极影响。

其次，地方政府需要进一步增强购房者入市的信心。当前房地产市场的问题和矛盾暴露，反而可以被认为市场风险相对较低。下半年，宏观经济基本面有望进一步复苏和改善，这将有利于房地产市场的复苏和提振。因此，各地政府要增强信心，确保政策的积极有效实施。8月和9月份，一些指标可能会出现积极改善的迹象，这值得期待。

在成交方面，克而瑞研究中心预测，在经历了7月份的调整后，北京、武汉、苏州、南京等城市将在后期随着改善型项目供应比例的上升而略微回暖。然而，像上海、合肥、杭州等城市由于受到核心地区供应不足的限制，整体成交量难以出现大幅度增加。至于像昆明、南宁、福州等弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等三四线城市，短期内刚需购房力量仍需要恢复，因此成交难以出现明显的好转。