政治局会议定调： 适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策

中共中央政治局会议于24日召开，讨论了房地产市场的新形势和供求关系的重大变化，并首次明确提出需要适时调整和优化房地产政策。

中国央行官员在10天前提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。此次会议对楼市形势做出明确判断，并对中国房地产市场新形势释放了三大重要信号。中共中央政治局会议通常在每年7月下旬召开，被视为决定下半年宏观经济政策方向的关键会议。业内专家认为，该会议对中国房地产市场新形势的研判具有重要意义。

房地产市场供求关系发生重大变化，意味着近两年来房地产市场交易活跃度下滑，多地新房和二手房价格呈下跌趋势，尤其是今年4月份以来，房地产市场出现边际转弱迹象。这些现象反映出中长期因素发生了变化。

首先是房地产发展阶段的变化。根据中指研究院市场研究总监陈文静的观点，2022年中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，居民的基本住房需求已经得到满足，新房市场已经进入回落阶段。

广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉观察到了一系列过去所未有的现象，比如居民购房的积极性下降，房价预期发生逆转，居民持有房产的意愿降低，房屋流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少等。这些现象表明，资金涌入房地产的时代已经结束，开发商大规模储备土地的时代也已经结束。

随着房地产市场和行业发生重大变化，相关管理政策也将发生根本性改变。李宇嘉认为，未来的政策重点需要逐步从增量转向存量，从需求端刺激转向供给侧改革。

此次会议提出了适时调整和优化房地产政策的要求。这可能意味着时至年中，中国楼市政策将再度调整，并且力度会更大。中原地产首席分析师张大伟认为，此前央行透露，过去在房地产市场长期过热阶段陆续出台的政策还有边际优化空间，这些改革举措很快将会落地。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，适时调整和优化房地产政策是当前市场的迫切需求，在这一背景下释放出政策仍有较大调控空间的积极信号。预计下一步各地的房地产政策调整将会增加，政策工具也将会多样化。

陈文静认为，下半年房地产政策的优化将继续采用因城施策的方式，在整体力度上有望加大。目前，普通二线和三四线城市已经基本放开了房地产限购政策，但一二线核心城市仍有较大的政策空间。在这些城市中，优化住房信贷政策、放宽郊区限购、降低交易税费等仍将是政策的重点方向。

此次会议再次提出积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。此前在4月份的中央政治局会议上也提到了积极稳步实施城中村改造。关荣雪认为，这意味着城中村改造将成为未来房地产发展的重点之一。

在过去几十年的高速发展中，房地产市场存在诸多问题，如“重新建轻存量”和“重市场轻保障”。在当前楼市进入新发展阶段的背景下，政策力度将更加倾向于解决短板问题，完善住房保障体系、创新存量住房的更新模式等都是重要议题。58安居客研究院院长张波也认为，此次会议对于保障性住房的关注并未降低，结合之前对城中村改造的部署，以及官方明确下一步将通过多种渠道拓展保障性租赁住房，未来将进一步加大政策支持力度。

李宇嘉强调，未来的政策重点在于将扩大内需战略与深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括加快保障性住房供应，特别是大规模推进保障性租赁住房的建设和分配；加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人和外来人口融入城市的问题，释放他们的消费潜力；加快老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

这次会议为中国房地产市场指明了发展方向，强调了政策调控的重要性，并释放了积极信号。中国房地产市场将迎来新的发展阶段，政策也将随之作出相应调整，以促进经济的平稳发展。