中国人民银行鼓励商业银行与借款人协商调整存量房贷利率

中国人民银行货币政策司司长邹澜在新闻发布会上表示，按照市场化和法治化原则，支持商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者通过新发放贷款置换原有的存量贷款。这是金融管理部门首次直接表态关于存量房贷利率调整的问题。此举引起关注，对存量房贷利率调整和市场产生影响。

存量房贷利率的调整方式尚未确定，但可能采取两种做法：直接降低（变更合同条款）或间接降低（通过新贷款置换旧贷款）。提前还款潮和房贷利率持续下调是调整存量房贷利率的原因之一。然而，调整存量房贷利率面临一定的压力，对商业银行的收益也会产生一定影响。

去年以来，有三个原因持续推动提前还贷潮的发展：

首先，收入和就业不确定性增加。当前经济增长压力加大，收入和就业的不确定性也在加剧。人们担心在未来可能面临失业或减薪的风险。出于这些担忧，许多中产阶级借款人利用手中的资金提前偿还房贷，以避免未来偿还困难，房产进入法拍程序。

其次，房贷利率持续下调，但存款利率未受到同等影响。随着楼市的大转变，房贷利率持续下调。2022年，与房贷直接相关的5年期LPR已经降息三次，今年又降息一次。在这四次降息的影响下，5年期LPR从4.65%降至4.2%。此外，央行与银保监会规定，允许地方城市的首套房利率在5年期LPR基础上下调20个基点。目前，降息后的五年期LPR利率为4.2%，地方城市的利率可以降至4%。实际上，已经有很多城市的房贷利率降至3.8%甚至3.7%。因此，当前的房贷利率已经普遍进入了“3”时代。与此前购房者所面临的约6%的房贷利率相比，现在的存量房贷利率仍然较高。老业主们成为了高利率房贷的持有者，尽管后来引入了LPR机制，该利率每年调整一次，但合同下的房贷利率是有加点的，高利率持有者的加点数很高，整体利率仍然较高。

房价上涨的城市数量继续减少。根据国家统计局发布的数据，房价上涨的城市数量持续减少。6月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市数量减少，各线城市的新房价格环比持平或略有下降，二手住宅价格环比下降。新房价格同比上涨的城市有27个，二手房价格同比上涨的城市有6个，较上月分别增加1个和减少3个。房价上涨的城市数量减少可能对居民的还款选择产生影响。

存量房贷利率的调整方法尚未最终确定，但仍面临一定的压力。根据一些专家的观点，存量房贷利率的调整可采取两种方式：直接降低（通过变更合同条款）或间接降低（通过新贷款置换旧贷款）。然而，这涉及到商业银行的自主经营权等权利，因此调整存量房贷利率的表态并不明确。在夏季达沃斯论坛上，北京银行董事长霍学文表示，在LPR下降后，其他利率也会随之下降。然而，对于通过降低存量房贷利率来刺激房地产市场的说法，他认为需要进行系统的考量，而不能仅仅关注存量房贷利率的问题。

不同银行和金融机构对于存量房贷利率的调整政策尚未明确。一些银行表示，除了提前还款外（当然不能降低存量房贷利率），目前没有政策来降低相对较高的存量房贷利率。一些城市商业银行的内部人士表示，目前该行还没有关于存量房贷利率的新政策，后续中小银行可能会参考大银行的政策，并根据自身情况做出决策。

一些专家表示，如果不降低存量房贷利率，可能会导致居民做出更加理性的选择，即提前偿还贷款，从而造成更大的损失。他们建议引入抵押贷款再融资机制，在利率大幅下降的情况下，让居民有权力和机会与银行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。从长远来看，这将有利于将纸面财富转化为实际购买力，从而释放内需潜力。

调整存量房贷利率将会侵蚀银行的盈利空间，因此商业银行并无动力主动推进存量房贷利率的调整。然而，从社会民生的角度来看，调整存量房贷利率有助于减轻购房者的还款压力，刺激消费，维持信贷的稳定。政策的设计和落地仍然面临挑战，需要在平衡银行盈利和经营压力之间找到合适的方案。