超大城市数量增加，房地产市场面临新机遇

住房和城乡建设部最近发布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市数量增加了3个，特大城市数量增加了2个。在2022年，有5个城市实现了“升级”，它们分别是武汉、东莞、杭州、合肥和苏州。这使得全国城区总人口超过500万的城市数量达到了19座。

值得注意的是，东莞城区总人口数量已达到1082.44万，武汉城区总人口达到1080.64万，杭州城区总人口达到1002.1万，成功跨入了1000万人口的超大城市行列。

中指研究院研究副总监徐跃进指出，成为超大城市不仅对当地房地产市场产生积极影响，同时也标志着城市人口吸引力的提升。随着人口的持续流入，将进一步支撑房地产市场的需求。此外，随着人口数量的增加，相关基础设施有望进一步完善，教育和医疗等资源配套也会相应增加，这将进一步巩固房地产市场的发展基础。另外，成为超大城市后，城中村改造进度有望加快，这将释放一定的购房需求，促进市场的恢复。

从房价角度来看，目前升级为特大城市的杭州房价最高，其次是东莞，武汉最低。根据中指院的数据显示，截至今年10月，杭州新房均价为29506元/平方米；东莞新房均价19289元/平方米；武汉新房均价13207元/平方米。然而，从价格走势来看，这三个城市的二手房价格均呈下降态势。2023年1-10月，杭州、武汉、东莞二手房价累计分别下跌3.11%、5.39%和3.21%。

此外，住房和城乡建设部在10月份发布消息称，超大特大城市正在积极稳步推进城中村改造项目，并分为三类推进实施：一类是符合条件的实施拆除新建；另一类是开展经常性整治提升；第三类是介于两者之间的实施拆整结合。这种改造项目的推进标志着城市发展和进化的重要过程，意味着城市更新再上新台阶。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，“目前超大城市发展从增量扩张向存量改造过渡，这是城市发展和进化的重要过程。”他进一步表示，“本次城中村改造项目充分调动了政府、市场、社会力量、银行机构等多重力量，形成合力共同助力为改造项目提供资金和支持。这对于解决外来人口、新市民等人群的居住问题创造了条件，有助于解决超大特大城市‘住房难’问题。”

根据《2021年城市建设统计年鉴》的数据显示，截至2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。业内人士认为未来超大城市有望进一步扩容。根据第七次人口普查结果，超大城市方面西安（928万人口）最有望在未来跃升为超大城市。